Berlin. Eine Studie verrät, wo die Hauspreise am höchsten sind und wo sie am stärksten fallen. Berlin tanzt im neuen „Wohnatlas“ aus der Reihe.
Die Immobilienpreise sind im freien Fall. Der Trend hat sich laut Hamburger Weltwirtschaftsinstitut (HWWI) 2023 „rasant beschleunigt“ und auf mehr Regionen ausgeweitet. Ob und wann es zur Umkehr kommt, wird in der Branche heiß und überaus kontrovers diskutiert.
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Des einen Freud, des anderen Leid: Gute Zeiten für (solvente) Käufer – und schlechte Zeiten für Verkäufer.
Nahezu überall in Deutschland sind Wohnungen – inflationsbereinigt – günstiger als im Vorjahr zu haben, unter Berücksichtigung der Inflationsrate um 5,9 Prozent. Das gilt für Eigentumswohnungen im Bestand in immerhin rund 96 Prozent aller Regionen.
Immobilienpreise: die „Big 7“
Zur Studie im Auftrag der Postbank gehört ein sogenannter Wohnatlas 2024, der 400 Landkreise und kreisfreie Städte abbildet. Ihm kann man die „Big 7“ entnehmen, die am stärksten betroffenen Großstädte: München, Hamburg. Frankfurt/Main, Berlin, Düsseldorf, Stuttgart, Köln. Es gibt zwei Bewertungskategorien:
- Nach dem Preis pro Quadratmeter
- und nach dem stärksten Einbruch.
In München kostet der Quadratmeter 8.909,30 Euro, in Hamburg 6.230,33 Euro und in Frankfurt wiederum 6.178,54 Euro. Ein Landkreis kann es mit Bayerns Metropolen aufnehmen: Nordfriesland. Quadratmeter-Preis: 8.866,61. Euro.
Wer die Region vor seinem geistigen Auge sieht, ahnt den Grund: Es ist der Sylt-Effekt. Nicht zu vergessen: Die Inseln Föhr und Amrum. Da kann selbst der Landkreis Starnberg (7.197,14 Euro pro Quadratmeter) nicht mithalten. Überhaupt: Immobilien in Ferienregionen bleiben trotz Preisverlust weiterhin teuer.
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Das Kontrastprogramm zu den „Big 7“: Im Landkreis Altenburger Land in Thüringen lag der Quadratmeterpreis im vergangenen Jahr unter 1.000 Euro. Vergleichsweise niedrige Kaufpreise gibt es in den meisten Regionen Mitteldeutschlands sowie in einzelnen westlichen und östlichen Grenzregionen.
Berlin ist die Ausnahme unter den Metropolen
Zwar sind München, Hamburg und Frankfurt teuerste Pflaster, aber am stärksten gaben die Preise unter den „Big 7“ in Stuttgart nach: Minus 16,03 Prozent. Dahinter kommt dann doch München (-14,37 %) gefolgt von Düsseldorf (-14,09 %).
Unter den Metropolen tanzt Berlin aus der Reihe. In der Bundeshauptstadt gingen die Preise 2023 „nur“ um 7,54 Prozent zurück. Manuel Beermann von der Deutschen Bank erklärte es mit einem Nachholeffekt, da das Preisniveau noch immer deutlich unter dem anderer Metropolen liege. Berlin locke weiter Menschen aus aller Welt an, „sodass die Nachfrage nach Wohnraum noch steigt. Deshalb ist die Hauptstadt weniger von Preisanpassungen betroffen als etwa München oder Stuttgart.“
Nominal legten die Preise in Jena sogar zu
Gemeinhin ist das Preisniveau auf dem Wohnungsmarkt in den Landeshauptstädten hoch. Aber es gibt Ausnahmen: Saarbrücken, Bremen, Erfurt, Magdeburg. Verluste mussten die Immobilien in Mainz (-16,2 Prozent), Kiel (-15,3 Prozent) und Dresden (-14,8 Prozent) hinnehmen.
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Unter den Großstädten mit über 100.000 Einwohnern wiesen Salzgitter (-9,4 Prozent), Oberhausen (-8,9 Prozent), Regensburg (-8,6 Prozent), Dortmund (-7,9 Prozent), Leipzig (-6,7 Prozent), Kassel (-6,3 Prozent), Hamm (-5,6 Prozent) Lübeck (-5,5 Prozent) und Hagen (-4,8 Prozent) und Jena (-4 Prozent) die geringsten Verluste auf. Nominal legten die Preise in der thüringischen Universitätsstadt sogar um 1,9 Prozent zu.
Blickt man auf die Landkreise, dann fielen die Kaufpreise am stärksten im Bayreuth (-24,8 Prozent) und im Erzgebirgskreis (-21,4 Prozent). In den Top 10 mit den größten Verlusten sind mit der kreisfreien Stadt Kaufbeuren und den Landkreisen Regensburg, Dingolfing-Landau und Neumarkt in der Oberpfalz noch vier weitere bayerische Regionen.
Gegen den Trend: Wo Preise steigen
Nur in 16 Regionen sind die Preise gegen den Trend gestiegen: Im hessischen Werra-Meißner-Kreis (40,8 Prozent), in den Landkreisen Birkenfeld (13,5 Prozent) und Kusel (11,9 Prozent) in Rheinland-Pfalz, im Landkreis Oldenburg in Niedersachsen (7,6 Prozent) und in der kreisfreien Stadt Hof in Bayern (6,0 Prozent). In Hof lagen die Preise 2023 bei 2.012 Euro pro Quadratmeter.
Fast ein Jahrzehnt lang kannte der Immobilienmarkt nur den steilen Weg nach oben; teilweise waren die lokalen Märkte total überhitzt. Die Trendwende kam schließlich 2022: Rezession, gestiegene Hypothekenzinsen, globalen Unsicherheiten. Und die Nachfrage sank.
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