Berlin. Die Kosten für eine neue Heizung kann der Vermieter auf die Miete umlegen. Was soll ab 2024 gelten? Wir klären die drängendsten Fragen.
Vom 65-Prozent-Ziel für neu eingebaute Heizungen ab 2024 über Förderungen bis zu Ausnahmen für bestimmte Eigentümer – schon seit Wochen wird über das von Klimaschutz- und Wirtschaftsminister Robert Habeck eingebrachte Heizungsgesetz debattiert. Vor allem zwischen der FDP und den Grünen sind die Fronten verhärtet. Die Grünen peilen eine schnelle Umsetzung an. Die Liberalen wiederum pochen auf "Technologieoffenheit" und sind gegen eine voreilige Entscheidung. In der jüngsten Fassung für ein neues Gebäudeenergiegesetz (GEG) hat man Kompromisse gefunden.
Heizung ab 2024: Kosten für Wärmepumpe und Co. können auf Mieter umgelegt werden
Am 65-Prozent-Ziel für einen erneuerbaren Energieanteil ab 2024 für neu eingebaute Heizungen soll nicht gerüttelt werden. Doch dafür sollen neben der Wärmepumpe auch Alternativen wie die Pelletheizung oder die Nutzung der Gasheizung über Wasserstoff (H2) möglich sein. Das Heizungsgesetz bietet vielen Hausbesitzern mit einer über 30 Jahre alten Heizung mehr Optionen – Stichwort Austauschpflicht und Alternativen zur klassischen Gas- oder Ölheizung. Trotz der angekündigten Förderungen steht aber die Frage der Finanzierung für viele weiter im Raum.
Allen voran in Mietwohnungen. Hier ist zunächst der Eigentümer für die Instandhaltung und damit auch den Heizungstausch zuständig. Im Hinblick auf die Kosten für eine neue Heizung – etwa eine Wärmepumpe – wird es aber auch für die Mieter relevant. Denn der Eigentümer kann die Kosten auf die monatliche Miete umlegen. Gerade mit Blick auf die Kosten für eine neue Wärmepumpe könnte das zwischen Mieter und Vermieter zum Thema werden. Doch wie ist hier grundsätzlich die Rechtslage? Wir geben einen Überblick über die wichtigsten Fragen.
| Heizung | Kosten in EUR |
| Ölheizung | ab ca. 8.000 |
| Gasheizung | ab ca. 7.000 |
| Holz- oder Pelletheizung | ab ca. 10.000 |
| Nah- und Fernwärme | ab ca. 5.000 |
| Wasserstoffheizung | ab ca. 30.000 |
| Solarthermie | ab ca. 10.000 |
| Luft-Wasser-Wärmepumpe | 8000 bis 16.000 |
| Erdwärmepumpe | 12.000 bis 15.000 (ohne Erschließung) |
| Grundwasser-Wärmepumpe | 9000 bis 12.000 (ohne Erschließung) |
Zu beachten ist: Die Kosten in dieser Tabelle sind durchschnittliche Werte und können im individuellen Fall abweichen. Nicht beachtet werden zudem die Kosten für die Installation oder einen nötigen Umbau/Sanierung. Auch Förderungen werden nicht berücksichtigt.
Ampel-Koalition plant weitere Umlage im neuen Heizungsgesetz – was dazu bekannt ist
Die sogenannte Modernisierungsumlage ist nicht neu – die Kosten für eine Sanierung können die Vermieter schon jetzt auf die Miete umlegen. Nach einer abgeschlossenen Modernisierungsmaßnahme können die Kosten hierfür – welche auf die Wohnung entfallen – mit bis zu acht Prozent im Jahr auf die Miete aufgeschlagen werden. Nach etwas mehr als zwölf Jahren hat der Vermieter die Investition wieder zurück – die Miete muss er danach aber nicht verpflichtend senken. Vom Gesetzgeber gibt es jedoch klare Vorgaben – das sind:
- Die Mieterhöhung in den ersten sechs Monaten nach der Sanierung ist auf maximal drei Euro je Quadratmeter (qm) und Monat gedeckelt.
- Die Ausnahme: Die Wohnungsmiete liegt unter sieben Euro je qm – dann ist nur ein Anstieg um maximal zwei Euro pro Monat erlaubt.
- Indexmieten – also variable (Kalt-)Mieten auf Grundlage der Verbraucherpreise – sind ausgenommen. Es gibt jedoch Ausnahmen. Diese sind im GEG geregelt.
Neu im Heizungsgesetz dazu gekommen ist eine "weitere Modernisierungsumlage". Berichten der "Frankfurter Allgemeinen Zeitung" (FAZ) zufolge ist sie auf eine Einigung der Ampel-Koalition zurückzuführen. Der Kernpunkt: Die Hauseigentümer sollen die Kosten für eine neue Heizung auf ihre Mieter umlegen können. Die Voraussetzung: Es muss eine staatliche Förderung für die neue Heizung fließen. Von diesen Maßnahmen müssen auch die Mieter profitieren. Weniger Heizkosten – etwa wegen wegfallender Gas- oder Heizölkosten – wären eine Möglichkeit.
Kosten von Modernisierungsmaßnahmen – eine Übersicht
| Maßnahme | Kosten |
| Dachdämmung | Ca. 15.000 Euro |
| Fensteraustausch | Ca. 12.000 Euro |
| Neue Einbauküche | Ca. 15.000 Euro |
| Neues Bad | Ca. 20.000 Euro |
| Heizungsaustausch | Ca. 15.000 Euro |
| Wanddämmung | Ca. 20.000 Euro |
| Neue Elektrik | Ca. 10.000 Euro |
| Photovoltaikanlage | Ca. 20.000 Euro |
| Neues Carport oder Garage | Ca. 10.000 bis 30.000 Euro |
| Altersgerechte Sanierung | Ca. 15.000 Euro |
Quelle: Immo Scout24/ LBS
Zu beachten ist: Die Kosten können je nach spezifischen Gegebenheiten – wie Standort und Größe des Projekts – variieren. Kostenvoranschläge vor einer Sanierung sind daher immer ratsam. Auch die Möglichkeit von Förderungen sollten Eigentümer prüfen. Neben der Bundesförderung gibt es auch Zuschüsse über die einzelnen Bundesländer oder Förderungen über die staatliche Förderbank KfW. Wie hoch eine Modernisierungsumlage im Einzelfall ausfallen kann, verdeutlicht folgende Musterrechnung:
Musterrechnung verdeutlicht: Wie teuer eine neue Wärmepumpe für Mieter werden kann
- Kosten für neue Wärmepumpe gesamt: 30.000 Euro*
- Gesamtfläche: 1000 qm
- Wohnfläche Mieter: 50 qm
*inklusive Baumaterialien, Handwerkerleistungen, Renovierungskosten aufgrund der Modernisierung und Eigenleistungen des Vermieters
- Modernisierungskosten / Gesamtfläche x Wohnfläche Mieter – 30.000 EUR / 1000 qm x 50 qm = 1500 Euro
- (Modernisierungskosten Wohneinheit x 8) / 100 = Umlage gesamt – (1500 EUR x 8) / 100 = 120 EUR
- Umlage gesamt / 12 = monatliche Mieterhöhung – 120 / 12 = 10 Euro
Kosten für Mieter im Heizungsgesetz: Mieterbund schlägt Deckelung vor – bei diesen Beträgen
Für die Politik ist die Modernisierungsumlage kein einfaches Thema. Denn einerseits sollen Eigentümer für die weiter voranschreitende Energie- und Wärmewende motiviert werden. Andererseits sollen die Mieter in Zeiten steigender Lebenshaltungskosten nicht zu stark belastet werden. Sowohl der Mieterbund als auch der Eigentümerverband Haus und Grund haben sich mittlerweile geäußert. In einer Stellungnahme des Mieterbundes heißt es: Der Deutsche Mieterbund unterstützt das 65-Prozent-Ziel für neue Heizungen ab 2024 gesetzlich festzulegen."
Die Sozialverträglichkeit der Maßnahmen müsse aber gesetzlich verbindlich für alle Mieterinnen und Mieter sichergestellt werden. Der Mieterbund schlägt eine Deckelung der Modernisierungsumlage auf vier Prozent der Kosten – höchstens aber 1,50 Euro pro qm – vor. Zudem sollen Mieter vor den drohenden, steigenden Heizkosten besser abgeschirmt werden. "Die im Gesetz vorgesehenen Regelungen zur Begrenzung der Energiekosten sind unzureichend", sagt Mieterbundpräsident Lukas Siebenkotten.
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Eigentümerverband lobt Einigung der Ampel-Parteien: Was genau die Wärmeplanung bedeutet
Neben der Reduzierung der Modernisierungsumlage fordert Siebenkotten deshalb auch bezahlbare Energiepreise nach einem erfolgten Heizungstausch und ausreichende Förderung für den gesamten Wohnungssektor. Der Eigentümerverband Haus und Grund stimmt den Plänen für ein neues Heizungsgesetz im Kern ebenfalls zu. "Eine Kernforderung von uns war und ist, dass zuerst eine kommunale Wärmeplanung vorliegen muss, bevor Eigentümer zu teuren Heizungseinzellösungen verpflichtet werden dürfen", erklärt Verbandschef Kai Warnecke.
Die kommunale Wärmeplanung ist grob zusammengefasst ein Prüfmechanismus. Jede Kommune muss prüfen, ob für Gebäude der Anschluss an ein Nah- oder Fernwärmenetz möglich ist. Erst im Anschluss sollen die verbindlichen Auflagen – etwa das 65-Prozent-Ziel – greifen. Genau wie der Mieterbund sieht auch der Eigentümerverband mit Blick auf die geplanten Maßnahmen für Mieter und Vermieter noch Klärungsbedarf. Warnecke macht allen voran auf die vielen privaten Kleinmieter aufmerksam.
Kosten für Vermieter und Mieter: Noch viele Unklarheiten im Gesetz – der aktuelle Stand
Kai Warnecke: "Zwei Drittel der Mietwohnungen werden von privaten Kleinvermietern angeboten. Es wird wichtig sein, eine auf diese Gruppe abgestimmte Lösung zu finden." Konkrete Höchstgrenzen für die Modernisierungsumlage nennt der Verbandschef nicht. Die Umlage müsse jedoch "einfach zu handhaben und Fördermittel müssen dauerhaft zugänglich sein". Über die genaue Ausgestaltung ist noch nicht viel bekannt. Jüngst hatte im Bundestag die erste Lesung stattgefunden – ein erster Schritt im Gesetzgebungsprozess.
Im zweiten Schritt wandert das Heizungsgesetz in die Fachausschüsse des Bundestags. Auch hier können noch Änderungen vorgenommen werden, ehe es zur finalen Abstimmung im Plenum kommt. Daher kann aktuell auch noch nichts mit Sicherheit gesagt werden. Fest steht: Mieter und Vermieter sollten die Debatte rund um die Modernisierungsumlage weiter verfolgen. Neben den Kosten für eine neue Heizung sollten zudem die Förderungen immer bedacht werden – für eine Wärmepumpe etwa sind bis zu 40 Prozent Zuschuss möglich.
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FAQ zum neuen Heizungsgesetz
1. Was sind die grundlegenden Änderungen?
Neue Heizungen sollen künftig zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden – hier ändert sich nichts. Allerdings wurde der Zeitplan deutlich entschärft, und neben der Wärmepumpe sind andere Heizungstechniken gleichberechtigt – etwa Biomasse-Heizungen. Neu im Gesetz ist auch die kommunale Wärmeplanung. Mehr dazu in Punkt fünf.
2. Ab wann soll das Heizungsgesetz gelten?
Das Gesetz soll zum 1. Januar 2024 in Kraft treten. Es wird jedoch eine Übergangsphase geben. In dieser soll eine kommunale Wärmeplanung erstellt werden. Erst im Anschluss sollen die Vorgaben im neuen Heizungsgesetz greifen.
3. Welche Systeme erfüllen die 65-Prozent-Vorgabe?
Neu ist: Heizungen, die mit Holz und Pellets betrieben werden, erfüllen die 65-Prozent-Vorgabe ausnahmslos. Auch Gasheizungen – zu 65 Prozent mit Biomasse oder Wasserstoff betrieben – sollen unter bestimmten Umständen weiter eingebaut werden können. Rein regenerative Alternativen wie die Wärmepumpe erfüllen die 65 Prozent ohnehin.
4. Ist eine Gasheizung nach 2024 noch zulässig?
Ab Januar 2024 sollen Gasheizungen eingebaut werden können – die Voraussetzung: Die neue Heizung muss auf Wasserstoff umrüstbar sein oder über Biogas betrieben werden. Diese Regelung greift auch für Neubauten außerhalb von Neubaugebieten.
5. Wie wirkt sich die kommunale Wärmeplanung auf das Gesetz aus?
Die kommunale Wärmeplanung soll vorliegen, bevor Hauseigentümer aufgrund des Gesetzes zum Heizungsaustausch verpflichtet werden. Das bedeutet, dass in Gebieten, in denen keine kommunale Wärmeplanung vorliegt, die Regelungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) noch nicht gelten.
6. Was ist die kommunale Wärmeplanung?
Die kommunale Wärmeplanung ist letztlich ein strategischer Prozess. Gemeinden und Städte sollen ihre Wärmeversorgung planen und steuern – um ihre Energieeffizienz zu verbessern, den Einsatz erneuerbarer Energien zu erhöhen und CO2-Emissionen zu reduzieren. Dieser Prozess beinhaltet die Erstellung eines Wärmeatlasses, die Analyse der bestehenden Infrastruktur und die Bewertung von Möglichkeiten zur Steigerung der Effizienz und Nutzung erneuerbarer Energien.
Die Wärmeplanung berücksichtigt sowohl technische als auch wirtschaftliche Aspekte und beinhaltet die Beteiligung der Öffentlichkeit, um sicherzustellen, dass die Bedürfnisse und Bedenken der Gemeindemitglieder berücksichtigt werden. Insgesamt dient die kommunale Wärmeplanung dazu, die komplette Wärmeversorgung nachhaltiger, effizienter und kosteneffektiver zu gestalten und die Ziele des Klimaschutzes zu unterstützen.
7. Wie wird die Umrüstung auf erneuerbare Heizungen bei Bestandsgebäuden geregelt?
Bestandsgebäude werden zur Umrüstung auf erneuerbare Heizungen verpflichtet, sobald die kommunale Wärmeplanung vorliegt. Dies könnte in einigen Regionen erst ab 2028 der Fall sein.
8. Was ist das geplante "Heiz-Kataster" im neuen Gesetz?
Das geplante Heiz-Kataster verpflichtet Kommunen, den Energieverbrauch der Gebäude in einer Region genau zu erfassen. Dies soll mehr Planungssicherheit bei der Wärmewende bieten.
9. Wie wirkt sich das neue Heizungsgesetz auf die Austauschpflicht aus?
Das neue Heizungsgesetz hat keinen erheblichen Einfluss auf die Austauschpflicht von bestehenden Heizungssystemen – die bisherigen Vorgaben für den Heizungstausch haben weiter Bestand. Aufgrund der Neuerungen im Heizungsgesetz haben Betroffene aber mehr Alternativen zur klassischen Gas- oder Ölheizung. Neben Wärmepumpe und Co. sollen zusätzlich unter bestimmten Bedingungen weiterhin Gasheizungen zulässig sein, die mit Biomasse oder H2-Wasserstoff betrieben werden.
Dennoch hängt die spezifische Auswirkung des neuen Gesetzes auf die Austauschpflicht von der jeweiligen kommunalen Wärmeplanung ab – bis diese vorliegt, sind die Bestimmungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) für den Austausch von Heizungen nicht anwendbar. Daher kann es sein, dass in einigen Regionen die konkreten Auswirkungen des neuen Heizungsgesetzes auf die Austauschpflicht erst in einigen Jahren vollständig spürbar sein werden.
10. Welche neuen Förderungen soll es für den Wechsel zu erneuerbaren Heizungen geben?
Die bestehenden Förderungen für neue Heizungen (2023) sollen weiter optimiert werden, um unterschiedliche soziale Härten zu adressieren und breitere Teile der Gesellschaft zu erreichen. Im Förderkonzept ab 2024 sind daher Klimaboni vorgesehen, die auf verschiedene Verbrauchergruppen abzielen.