Büromarktbericht Jena: Fehlende Flächen als große Herausforderung

Jena  Die Wirtschaftsförderung Jena hat den Büromarktbericht 2019 vorgestellt: Eine niedrige Leerstandsquote und steigende Mieten kennzeichnen die aktuelle Situation in der Saalestadt.

Der Flächenengpass ist räumlich ungleich verteilt: Die Leerstandsquote hat sich in zwei Büromarktzonen (Lobeda und Campus-Achse) und dem übrigen Stadtgebiet marginal erhöht, im restlichen Marktgebiet hingegen ist sie zurückgegangen. Der Rückgang fiel dabei stärker aus, als der Anstieg in den drei Teilbereichen Lobeda, Campus-Achse und dem übrigen Stadtgebiet. Der Leerstand konzentrierte sich absolut (flächenbezogen) auf die Büromarktzonen City (3640 Quadratmeter), Göschwitz (3200) und Cityrand-Nord (1870).

Der Flächenengpass ist räumlich ungleich verteilt: Die Leerstandsquote hat sich in zwei Büromarktzonen (Lobeda und Campus-Achse) und dem übrigen Stadtgebiet marginal erhöht, im restlichen Marktgebiet hingegen ist sie zurückgegangen. Der Rückgang fiel dabei stärker aus, als der Anstieg in den drei Teilbereichen Lobeda, Campus-Achse und dem übrigen Stadtgebiet. Der Leerstand konzentrierte sich absolut (flächenbezogen) auf die Büromarktzonen City (3640 Quadratmeter), Göschwitz (3200) und Cityrand-Nord (1870).

Foto: Wirtschaftsförderung Jena

Auch wenn Verwaltung und Wirtschaftsförderung bemüht sind, Druck vom Kessel zu nehmen: Mittelfristig wird sich die Situation nicht deutlich entspannen. Von den etwa 74.170 Quadratmetern Büroflächen, die in den nächsten Jahren realisiert werden, können nur etwa 18 Prozent vermietet werden – den Rest bauen Unternehmen für sich selbst. Das geht aus dem vierten Büromarktbericht hervor, der am Donnerstag vorgestellt wurde.

Sinkender Leerstand, rückläufiger Umsatz bei gleichzeitig hoher Nachfrage und steigende gewerbliche Mieten – das sind die wesentlichen Erkenntnisse des neuen Büromarktberichts Jena. Mit einer Leerstandsquote von 1,8 Prozent (2017 lag sie noch bei 2,1 Prozent) und einer Steigerung der Durchschnittsmiete um 1,10 Euro pro Quadratmeter auf aktuell durchschnittlich 9,20 Euro pro Quadratmeter ist das Büroflächenangebot vor Ort zu gering. Notwendig wäre eine sogenannte Fluktuationsreserve von mindestens 3 Prozent. „Deswegen steigen die Mieten“, sagt der Projektmanager bei der Wirtschaftsförderung Jena, Patrick Werner. „Der Jenaer Büromarkt braucht ein größeres Angebot für Mietinteressierte, damit die Voraussetzungen für die gute wirtschaftliche Entwicklung weiter gegeben sind“, sagt der stellvertretende Chef der Wirtschaftsförderung, Markus Henkenmeier.

Büroflächenbestand: 703.470 m²

Büroflächenleerstand: 12.630 m² (Quote: 1,8 %)

Mietpreisspanne: 4 €/m² bis 18 €/m² (nettokalt)

Durchschnittsmiete: 9,20 €/m² (nettokalt)

Spitzenmiete:13,40 €/m² (= oberstes Preissegment mit einem Marktanteil von ca. 3 % des Flächenumsatzes)

Büroflächenumsatz: 18.150 m²

Nettoanfangsrendite: 5,8 %

Am Steinweg-Tower und in der Erweiterung des IT-Paradieses entstehen Mietflächen in größerem Umfang. Stadtentwicklungsdezernent Christian Gerlitz (SPD) sprach von 34.000 Quadratmetern. Die Eichplatz-Vergabe sei zudem in einer entscheidenden Phase und sei im Herbst beziehungsweise Winter zu erwarten. Die 30.000 Quadratmeter Büroflächen seien für Jena enorm wichtig. Insbesondere der geplante HightechStandort der Carl Zeiss AG sowie der Neubau des Campus‘ der Friedrich-Schiller-Universität auf dem Inselplatz sind weitere Treiber dieser Entwicklung. „Die erforderlichen Flächen für Erweiterungen und Neuansiedelungen werden sich in dem benötigten Umfang nur mittels Neu- und Umbau realisieren lassen. Deshalb sind Neubauprojekte, beispielsweise am Steinweg oder in Neulobeda, wichtige und richtige Standortentscheidungen“, sagt Gerlitz.

Der Flächenengpass ist dabei laut den Verfassern der Studie räumlich ungleich verteilt: So standen beispielsweise in der Campus-Achse nur 0,8 Prozent des Büroflächenbestandes leer, während es in Göschwitz noch 4,2 Prozent waren. Fast zwei Drittel dieser Flächen umfassten allerdings maximal 250 Quadratmeter, während insbesondere große Flächen – also ab 250 Quadratmetern – nur noch schwer zu finden waren.

Diese großen Flächen werden nach Angaben Henkenmeiers besonders von den wachstumsstarken Unternehmen der Jenaer Hightech-Branchen nachgefragt. Besonders die wissensintensiven Branchen und die IT-Wirtschaft achten in hohem Maße auf Lage und Ausstattung; hier führt das knappe Angebot zunehmend zu Problemen bei der Flächenvermittlung. Die Folge sind längere Suchzeiten und höhere Mieten.

Was wird künftig am Standort Jena noch passieren? Sicher ist, die Unternehmen wollen und werden wachsen, das zeigt neben dem aktuellen Büromarktbericht auch die im Auftrag von Jenawirtschaft durchgeführte Unternehmensbefragung.

„Die Jenaer Unternehmen schätzen die fehlende Verfügbarkeit von Flächen, neben dem Fachkräfteengpass, als die größte Herausforderung am Standort Jena ein. Dem müssen wir begegnen“, sagt Wirtschaftsförderer Markus Henkenmeier.

Mit 18.150 Quadratmetern Flächenumsatz wurden 2018 im Vergleich zum Vorjahr 3390 Quadratmeter weniger Fläche umgesetzt. Gleichzeitig stiegen die Mieten auf durchschnittlich 9,20 Euro pro Quadratmeter; in Einzelfällen beträgt die Büromiete auch bis 18 Euro pro Quadratmeter. Bei großformatigen Flächen in guter Lage – also im Zentrum oder zentrumsnah – und mit einer hochwertigen Ausstattung – beispielsweise klimatisiert – wurden Büroflächen ab 11 Euro pro Quadratmeter angeboten. Insbesondere die Hightech-Branchen zählen zu den wichtigsten Nachfragegruppen. Die wissensintensiven Branchen orientieren sich verstärkt in Richtung zentraler Bürolagen, während das Gesundheits- und Sozialwesen die Nähe zu anderen Unternehmen desselben Sektors sucht und im Durchschnitt preissensibler ist.

Neben dem Vertrieb von Büroflächen über Verkauf oder langjährige Vermietung werden auch in Jena in zunehmendem Maße Arbeitsplätze und Infrastruktur für die zeitlich befristet Büronutzung zur Verfügung gestellt. Diese sogenannten Co-Working-Spaces stellen von Arbeitsplätzen bis hin zu Weiterbildungsangeboten für die Büronutzenden ein breites Angebotsspektrum bereit. „Moderne Formen der Arbeitsorganisation und die Zunahme projektbasierter Arbeitsweisen sind globale Trends, die zunehmend für Unternehmen und Standorte von Bedeutung werden“, sagt Sebastian Henn vom Lehrstuhl für Wirtschaftsgeografie der Friedrich-Schiller-Uni.

Der aktuelle Büromarktbericht widmet den Co-Working-Spaces in Jena ein eigenes Kapitel. An insgesamt drei Standorten existierten 2018 entsprechende Angebote, ein weiterer ist in Planung.

Der gewerbliche Immobilienreport, den Jenawirtschaft gemeinsam mit dem Lehrstuhl für Wirtschaftsgeografie der Friedrich-Schiller-Universität Jena, dem Dezernat für Stadtentwicklung und Umwelt sowie einem Arbeitskreis aus gewerblichen Immobilienmaklern jährlich herausgibt, macht wichtige Marktkennziffern und Entwicklungen sichtbar und richtet sich an Politik, Investierende und Unternehmen. Dabei sei Jena die einzige Stadt in Thüringen, die einen immobilienmarktlichen Bericht vorlege, sagt Henn.

Rückblickend wurde die Geschäftslage im Jahr 2018 von den Befragten als durchweg positiv beurteilt. 100 Prozent der Befragten schätzten ihre Situation als befriedigend oder sogar gut ein, was eine Verbesserung zum Vorjahr darstellt. Als größte Herausforderung für den Standort und damit von hoher Relevanz für die Erwartungen an das Geschäftsjahr 2019 ist die Entwicklung des Flächenangebotes in Jena. Aus dieser Unsicherheit heraus resultiert auch die etwas eingetrübte Sichtweise der Makler und Maklerinnen auf das Geschäftsjahr 2019.

Büromarktbericht online: www.jenawirtschaft.de / bueromarkt

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