Wohnungsverwaltung Schmölln zum Erfolg verdammt

Schmölln  Im Interview: Kristian Blum, Geschäftsführer der Wohnungsverwaltung Schmölln

Kristian Blum, Geschäftsführer der Wohnungsverwaltung Schmölln.

Kristian Blum, Geschäftsführer der Wohnungsverwaltung Schmölln.

Foto: Andreas Bayer

Im Stadtgebiet von Schmölln gibt es rund 6500 Wohnungen (Stand 31.12. 2018), knapp 40 Prozent davon in Mehrfamilienhäusern. Davon befindet sich rund die Hälfte im Besitz der Wohnungsverwaltung Schmölln (WVS), also etwa jede fünfte Wohnung in der Stadt. Die OTZ sprach mit dessen Geschäftsführer Kristian Blum zum Abschluss des Geschäftsjahres 2018 und über kommende Aufgaben.

Wir hatten die fast einmalige Chance, den Neubau der Gartenstraße 28 mit sechs Wohnungen fertig zu stellen. So, wie die Förderrichtlinie jetzt ist, könnten wir dieses Objekt gar nicht mehr bauen. Wir haben dafür rund 1,6 Millionen Euro in den Jahren 2017 und 2018 investiert. Parallel dazu haben wir den Finkenweg 1 bis 6 energetisch saniert und barrierefrei ausgebaut. Dazu haben wir an den sechs Aufgängen unter anderem sechs Aufzüge eingebaut. Das hat uns personell an die Grenzen geführt, aber wir mussten die Richtlinie nutzen, weil diese immer nur für zwei Jahre gilt.

Nein, nach einer großen Anstrengung muss man aber auch mal Luft holen. Darum haben wir in diesem Jahr keinen Neubau geplant und keinen Kredit aufgenommen. Die einzig größere Maßnahme war, in der Weststraße 23 bis 33 Balkone anzubauen. Bei einem Investitionsvolumen von knapp 700.000 Euro haben wir 36 Balkone angebracht. Weil wir dafür die Straße verlegen mussten, wurde es vergleichsweise teuer.

Weil es ein Projekt des sozialen Wohnungsbaus ist, das war auch von allen Beteiligten so gewünscht. Die Landesrichtlinie schreibt dabei eine maximale Kaltmiete von 4,90 Euro je Quadratmeter vor. Um die Baukosten komplett zu decken, bedürfte es aber einer Miete von 12,78 Euro je Quadratmeter.

Der Bedarf ist da, in der Nähe der Innenstadt immer. Ich habe keine Sorgen, dass das Gebäude auf Jahre hinaus voll vermietet sein wird.

Das wir 2015 bis 2017 so eine hohe Bilanzsumme hatte, lag an einer Vorschrift, welche die Tilgungszuschüsse der Kreditanstalt für Wiederaufbau betrifft. Auf einmal durfte der Aufwand nicht mehr einzeln ausgewiesen werden, sondern musste über 50 Jahre gestreckt bilanziert werden. Der Ertrag musste aber weiterhin als Gewinn ausgewiesen werden. Dieser Fehler wurde aber 2018 behoben, jetzt ist die Bilanz wieder stimmig.

Wir haben ein gutes Stadtbild, aber es stehen doch einige Häuser und Wohnungen leer. Verglichen mit anderen Wohnungsbaugesellschaften in der Region haben wir jedoch einen guten Stand. Unsere Leerstandsquote beträgt nur 5,5 Prozent, in Städten des Landkreises sind es mehr als dreimal so viel. Um die so gering zu halten, sind viele Anstrengungen nötig. Wir versuchen das über zwei Wege: Zum einen, dass die Wohnungen in einem gutem Zustand sind. Zum anderen, dass wir begleitend einen guten Service bieten, damit man über uns sagt: „Die kümmern sich.“

Bei Mietern, die danach fragen, bauen wir ständig die Bäder barrierefrei um. Auch wenn in der Wohnung Schwellen sind, entfernen wir die. Zudem achten wir darauf, dass sämtliche Balkon-Anbauten schwellenlos sind. Das erhöht allerdings auch die Kosten, weil meist Heizungsrohre und Elektrik verlegt werden müssen.

Die Einkommenssituation ist für viele schwierig. Was die Leute sich leisten können und was es kostet, klafft oft auseinander. Wir wollen Verbesserungen zu vertretbaren Preisen schaffen. Wir versuchen, einen Mittelweg zu finden und reden im Vorfeld mit den Mietern darüber, um welchen Betrag sich die Miete erhöhen wird, wenn ein Balkon, Aufzug oder Barrierefreiheit hinzukommt.

Das ist schwieriger geworden, weil es immer weniger Handwerksbetriebe gibt und diese zudem noch weniger Arbeitskräfte haben als noch vor zehn oder zwanzig Jahren. Die Folgen der Abwanderung der 90er Jahre betreffen aber alle Branchen. Wir versuchen, ein vernünftiges Verhältnis zu pflegen. Vor einigen Jahren wurden wir noch öfter angefragt: Habt ihr was zu tun? Das gibt es seit zwei, drei Jahren nicht mehr.

Bislang nicht. Wir merken aber deutlich, dass es schwieriger wird. Wir bekommen viel weniger Angebote bei Ausschreibungen, weil das auch für die Handwerker ein unheimlicher bürokratischer Aufwand ist. Viele machen schon deshalb nicht mit, wenn sie es nicht müssen. Kürzlich erst mussten wir einen Fliesenleger überreden, ein Angebot abzugeben, sonst hätte sich niemand gefunden. Parallel dazu steigen die Preise, weil das Angebot knapper wird.

Etwa seit der Jahrtausendwende ist klar, wohin die Reise geht: Es werden nicht mehr Einwohner, die Region ist am Schrumpfen. Darauf müssen wir uns einstellen, mit allen Konsequenzen. Wir können nicht von der Hand in den Mund leben.

Wir dürfen uns nicht von kurzfristigen Entwicklungen täuschen lassen, müssen Verlockungen widerstehen und immer die nächsten fünf bis zehn Jahre im Blick haben. Es kann auch leicht passieren, dass wir innerhalb eines Jahres die Leerstandsquote verdoppeln, da muss nur mal eine etwas stärkere Grippewelle kommen. Wir sind quasi zum Erfolg verdammt, können uns keinen Fehlschuss leisten. Bis 2025 zahlen wir noch Alt- und Wendeschulden zurück, danach sieht es besser aus. Aber wir wissen ja nicht, was bis dahin passiert. Andere hätten gern unsere Probleme.

Wir werden weiter Balkone anbauen, das wird von den Mietern geschätzt und beugt Leerstand vor. Zudem werden viele Bestandssanierungen notwendig, das wird uns stark beschäftigen. Ob wir auch einen Neubau wagen, da muss man sehen, wie sich die Baupreise entwickeln.

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